四川眉山田園岷東國際旅游度假區（康養溫泉小鎮）綜合開發項目策劃及概念性規劃
【康養溫泉+花海+休閑度假小鎮】眉山田園岷東國際旅游度假區綜合開發項目策劃及概念性規劃
委托方：四川信合地產
設計時間：2015年
項目規模：1500畝
項目簡介：眉山——成都的衛星城
1.進士之鄉——兩宋期間，共有886人考取進士，史稱“八百進士”
2.中國詩書城——南宋大詩人陸游曾贊曰“孕奇蓄秀當此地，郁然千載詩書城”
3.國家園林城市——全市森林覆蓋率達45.7%，城區綠化率達37%。
4.東坡故鄉——北宋文學家、書畫家“三蘇”的故鄉
5. 國家星火計劃農村信息化試點市
四川眉山休閑旅游地產項目策劃思路
一． 項目思考（THINKING）
1. 旅游開發模式：
a) 資源開發類：需要知名度高的景區，屬于旅游目的地。不適合我們項目。
b) 接待開發類：需要依托大型知名景區，不作為旅游目的地。不適合我們項目，離我們項目最近4A黑龍潭，峨眉山都是比較遠。（七里坪屬于此類）
c) 參與開發類：地理位置優越，靠近大城市，有自己獨特特色，文化特色、建筑特色，獨特的文化體驗以及生活體驗為一體的核心吸引力。這個是我們項目重點考慮的方向。
本項目——多元復合型：1、城市休閑板塊 2、休閑度假 3、城市旅游板塊 4、養生旅游
2. 旅游地產的四種類型：
a) 自然資源依托型——風景區小鎮（本項目自然資源一般，自然風光比不過川西，如有溫泉也算一種自然資源，同時也是本項目特色）
b) 新舊城類型——特色古鎮（與本項目相關，古鎮比不過周邊，只能在創新打造特色風情小鎮方向重點考慮）
c) 主題樂園型——迪斯尼樂園小鎮（造價太高，匯報周期長）
d) 行業依托型——拉斯維加斯、博鰲（當地特色行業是泡菜，同旅游地產結合難度太大，有風險）
3. 產業群體系：
旅游度假小鎮的盈利點——旅游地產
a) 以旅游資源為核心（核心是溫泉？風情小鎮？還是其他？）
b) 依托旅游資源打造休閑度假理念
旅游業作為小鎮的造血機——形成產業磁力、消費磁力和就業磁力。
4. 項目定位思考：
1. 文化旅游小鎮——溫莎小鎮，濃郁的文化氛圍與氣息，泰晤士隔岸為英國最有名的伊頓公學，是英國貴族學校中最杰出的代表，多數畢業生直接進入牛津、劍橋。我們項目周邊同樣有大量大學，有岷江資源。
2. 田園之上——普魯旺斯薰衣草風情及法國南部休閑農莊享樂主義，當地地形地貌同法國南部普魯旺斯有很大的相思度，氣候是否可以？（主打溫泉、理療、特色花卉、田園風光），但是周邊雙流縣薰衣草基地、石象湖郁金香基地、新津縣花舞人間是否同我們項目有很大雷同。
海德堡——是德國著名古堡名城，同時因海德堡大學聞名，直到今天仍是德國乃至歐洲的一大科研基地。哲學家小徑，景色優美、環境幽靜，因歌德等詩人、作家、音樂家、哲學家經常在這條路上散步、思考。我們項目地有東坡文化。
c) 以水出名——依云小鎮（溫泉理療為主），有法國人最引以為自豪的則是他們的醫療溫泉。依云小鎮是法國南部臨近日內瓦湖的一個療養小鎮，小鎮最著名的是療養中心和SPA會所，注重醫生處方療養和美容瘦身SPA結合。世界女子高爾夫球賽事--依云大師賽，依云大師賽美女如云 ，成為小鎮除水之外的另外一張名片。我們項目來打造最適宜溫泉醫療養生的小鎮為一個方向。運動板塊為輔來結合網球、馬術等戶外高端運動。
二． 游客來源（TOURTISTS ORIGIN）
1. 游客從哪里來？
a) 眉山市當地游客：眉山當地的市民是項目的主要消費群體，預計占到游客總量的70%-80%。近年來眉山第三產業發展迅速，市民迫切需要一處環境優雅，別具特色的旅游度假之地。而周邊成都、樂山、雅安等人文景區近些年來已經對當地人形成了審美疲勞。市民們迫切的需要交通時間成本低、新鮮的、戶外的當地旅游度假地。
b) 成都游客：眉山——成都的衛星城，距成都僅60公里，車程1小時，乘城際輕軌到成都18分鐘。預計來自成都的游客將占到20%-30%。根據調查成都人60%在國慶等長假選擇外出旅游，其中有93.1％的市民選擇了本省旅游景點。同時，花費較少、距離又近的成都周邊景點成為居民閑暇時外出的首選。而表示將自己出游的市民比例高達96.9％，選擇跟隨旅行社的僅3.1％。（未來家庭自駕游將成為主要的旅游形式）
2. 哪些游客來？
家庭式出游為主要消費群體，我國旅游產品正由觀光型產品向度假型轉變，長線旅游開始轉向短線旅游，周末、節假日家庭式度假是旅游市場的主導趨勢。不同家庭結構出游時，三口之家的親子出游所占比例最高為54 % , 其次為三代同堂家庭占27%，夫妻二人家庭出游占13 %，最后為單身家庭。
a) 親子出游——財富漏斗效應使兒童成為家庭的核心
l 當前我國0-14歲以下兒童2.6億，占總人口18.5%； 我國兒童消費在家庭總支出中所占比例超過33%，全國0-14歲孩子年消費總量過萬億元；
l 兒童消費市場性質從保障基本生活消費發展到成長性消費的新階段。（在旅游的過程中使孩子身心都受到教育，加強孩子與家長的娛樂互動，本項目可參考爸爸去哪了里面的悠波球、山地自行車、平底滑板車等互動項目。）
b) 三代同游——我國男性60歲、女性55 歲以上的老年人已達1. 33 億，并以每年3. 2 %的速度增長，旅游是最適宜“有閑 + 有錢”階層人士的活動。綜合我國居民收入持續增長及人均壽命不斷延長兩種趨勢, 老年人無疑是越來越大的旅游市場。項目可提供養生閣、茶莊、紅酒園、老年人會所、SPA等老年人熱衷的活動。
c) 夫妻二人游——主要為新婚期并無子女負擔的家庭，這種年輕的家庭更傾向于現代富有生活氣息的度假旅游地。由于現在的年輕人并不是一結婚就準備要孩子, 新婚期的時間越來越長,因而可將這類家庭視作潛力巨大的旅游者群體。蜜月酒店、浪漫的度假莊園、購物街是消費者的首選。
三． 核心吸引力（HIGHTLIGHTS）
1. 歐式風情小鎮（EUROPE TOWN）
歐式風情小鎮是我們對項目的基礎定位，經市場調查研究，眉山周邊成都、樂山、雅安等地多數為古典文化為賣點的地產商品，眉山在此類產品中明顯處于劣勢，川渝地區也從不缺少古典文化的旅游產品，這些都對當地人缺乏吸引力。我們需要尋找的是差異化產品，充滿了燦爛陽光、幽靜湖水、優雅建筑、浪漫小徑的歐式小鎮會對眉山人有更大的吸引力。
A. 歐式風情小鎮風格研究
a) 地中海風情小鎮——歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、希臘、意大利這些國家南部沿海地區的住宅，純樸的顏色紅瓦白墻，眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景的欣賞點的長度，另一方面利用風道的長度增加對流，形成穿堂風這樣被動式的降溫效果。
優勢：地中海風格建筑集古典與浪漫于一身，骨子里的陽光、高貴與人文深得全世界廣大中高層階層人士的喜愛與認可。地中海風格非常適用于獨棟別墅、聯排別墅、花園洋房、高層、商業等業態。
劣勢：地中海風格小鎮多搭配大面積水系，景觀對水系要求較高，同時輔以大面積開敞的庭院。
b) 英倫風情小鎮——英倫風情建筑作為一種尊貴生活的代表符號，往往伴隨著很濃的教堂氣息，給人以莊重、神秘、嚴肅的感覺。屋頂坡度較陡，多重人字形坡屋頂，窗戶的尺寸一般都比較小, 局部屋頂及墻面有磚工精美的或真或假的紅磚砌的煙囪。體型簡潔，進深較大，空間靈活適用，外立面以灰、米、棕色調為主。整座建筑樸素清新中透出雍容閑雅。
優勢：在近年來英倫風情別墅一直是市場上非�；鸨慕ㄖL格，英倫建筑藝術感強烈，建筑中的塔樓、城堡元素給人以莊嚴肅穆的感覺。紳士風度翩翩的英倫風的服飾也在全世界煥發著永恒的魅力。
劣勢：窄小的窗戶對建筑內部采光帶來了不利的影響，英倫建筑一般進深較大，對建筑內部空間利用提出了考驗。英倫風包裝需要對項目軟件進行全方位的提升，如服飾、娛樂活動、音樂等。
c) 托斯卡納風情小鎮——源于意大利中西部托斯卡納地區，是世界四大園林風格之一。托斯卡納風格是鄉村的，簡樸的，但更是優雅的，它是建筑與大自然有機結合。其風格在建筑外觀上，通過采用天然材料，如石頭、木頭和灰泥來表現建筑的肌理。托斯卡納風格的建筑通常在入口處設置富有戲劇性的塔或是圓形大廳，庭院內設有噴泉、壁式、壁爐、鐵藝圍欄、百葉窗等等。(成都號稱“中國唯一的時尚創意歐式小鎮”的麓鎮就是托斯卡納風情小鎮。)
優勢：景觀環境優美，其標志性的橄欖樹、葡萄園、挺拔如劍的劍松以及古老的莊園是托斯卡納的符號，是當代人們尋求悠然、浪漫、溫暖情懷的最好居所的精神寄托。
劣勢：建筑容積率較低，前期資本投入較大，需要強調植被的搭配。
2. 溫泉度假（HOTSPRING）
溫泉旅游是國內目前流行的形式，可以作為本項目的一個主要賣點。旅游者以體驗溫泉、感受溫泉沐浴文化為主題，達到養生、休閑、度假為目的的時尚旅游。這個市場同樣也需要溫泉旅游開發商尋找合適開發模式來順應市場和形勢的發展。
溫泉旅游項目的經典開發模式主要有：特色溫泉景區模式——“特色溫泉+景區”、溫泉會議中心模式——“溫泉+會議休閑”、溫泉休閑樂園模式——“溫泉+運動游樂”、溫泉康復基地模式——“溫泉+康復療養”、溫泉生態莊園模式——“溫泉+生態農莊”、溫泉度假社區模式——“溫泉+旅游地產”。
溫泉度假社區模式——“溫泉+旅游地產”： 由于溫泉在健康養生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產特別是旅游地產的開發創造了非常突出的優勢，往往能夠以“養生休閑”特色在地產市場上形成巨大的競爭力。因此，“溫泉+旅游地產”模式成為全國絕大多數溫泉度假村最優先考慮的開發模式之一。
溫泉旅游打造要點：
a) 溫泉與自然觀光相結合——與森林資源、山水風光相結合、沙灘和陽光等相結合（本項目并無合適的自然資源可利用開發）；
b) 溫泉與運動游樂相結合——
l 溫泉+水上游樂活動，典型案例：北京溫都水城的水空間、被稱為“中國動感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉浙江武義清水灣·沁溫泉等；
l 溫泉+高爾夫，典型案例：上海太陽島高爾夫溫泉旅游度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津寶坻珠江帝景溫泉度村等；
l 溫泉+綜合游樂典型案例：珠海海泉灣；
c) 溫泉與飲食文化相結合——溫泉+特色飲食——旅游者在浸泡溫泉之后體力消耗較大，需要及時補充食物，而旅游地的特色餐飲服務，既可以增加溫泉旅游開發的綜合收益，也可以為溫泉旅游增添新的內容。溫泉旅游地的特色餐飲有兩個基本要求，一是重視餐飲的形式，二是強調餐飲的保健性。典型案例：臺灣“湯圍溫泉”
d) 溫泉與養生藥膳相結合——天沐溫泉推出了溫泉鴨、溫泉酥鴿、溫泉水鱉、溫泉蒸蛋、溫泉燜雞等系列養生菜肴。
e) 多樣性溫泉浴——在日本本州島的箱根鎮，有一家Yunessun溫泉館。在館內有25種特殊的溫泉，包括古羅馬溫泉浴、土耳其桑拿浴、深海浴等等。
3. 櫻花（SAKURA）
近幾年，櫻花在我國園林中的應用呈上升趨勢，各景區、公園以及道路兩旁、街心綠化廣泛栽植櫻花，同時各類櫻花專類園紛紛建成，而且櫻花也走進了大學校園、生活小區、辦公區的綠化中。櫻花為落葉喬木，花白色或粉紅色，花期4月，持續約50天，與葉同放或葉后開花，春天賞櫻逐漸成為人們春游的首選。
櫻花的主要種植形式：
a) 建立櫻花專類園——櫻花專類園，一般稱為“櫻花園”。每當櫻花開時節，滿園燦爛如霞。
b) 櫻花群植——除櫻花專類園外，櫻花在景區、庭園中也可以群植。三五成從或者跟多群植，均可形成美麗的景觀效果。
c) 櫻花孤植——櫻花樹形高大瀟灑，較適宜在園林中孤植欣賞。草坪上，雪松前及景墻邊等環境，櫻花孤植均可得到良好的觀賞效果。
d) 櫻花依塔伴庭——我國造園大多以建筑為主體，而好樓又須好花映。櫻花浪漫輕盈，掩映于亭臺樓閣間，既可豐富藝術構圖，又可協調周圍環境的自然景觀。
e) 櫻花臨水點橋——垂枝櫻花枝條自然下垂，瀟灑飄逸，是配置水景的重要植物之一。水景是中國園林重要組成部分，可謂無水不成景。溪流淙淙，垂櫻弄影，輕點橋欄，堪然如畫。而且櫻花飄飛時，落英浮水，動靜相宜。除了垂枝櫻，有些直枝櫻臨水，景觀效果也很好。
f) 景墻植櫻——景墻在庭園中是不可缺少的，景墻植櫻，可謂“滿園春色關不住，半樹櫻花出墻來”。櫻枝出墻，其景自出。
g) 櫻花行道樹和街心綠化——櫻花的一些品種（日本關山，然井吉野等）樹形高大，是櫻花行道樹和街心綠化的優良品種。
h) 制作櫻花盆景——櫻花制作成盆景，別有一番韻味。東湖櫻花園在2006年、2007年櫻花節期間展出了大型櫻花盆景，受到了同行和游客的好評。
匯報現場（諾獅程總向眉山市泯東書記、市規劃局劉局長、信合地產劉總現場匯報田園泯東國際度假區策劃規劃）
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